(+420) 725 600 873 | realitydilna@realitydilna.cz

Nyní se nacházíte:

Nájemní smlouva a Nový Občanský Zákoník (NOZ)

08. 1. 2014

Nájemní smlouva a Nový Občanský Zákoník (NOZ)

 Nájemní smlouva upravuje vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, kdy pronajímatel poskytuje nájemci věc k dočasnému užívání za předem stanovenou úplatu/nájemné. V NOZ najdete informace v ustanovení paragrafu 2201 a následujících. No,a nejde o zrovna pár vět. Kromě nájmu movitých a nemovitých věcí NOZ detailně věnuje nájmům bytu, domu, prostorám k podnikání, podnikatelskému pronájmu nnebo třeba nájmu dopravních prostředků. V případě že se nejedná o jednen z těchto specifikovaných případů přichází na řadu ustanovení obecná. NOZ umožňuje uzavřít nájemní smlouvu i na věci, které teprve v budoucnu vzniknou. Podmínkou je, že se musí věci dostatečně specifikovat již při podpisu nájemní smlouvy. V případě že je věc zapsána v katastru nemovitostí a pronajímatel s tím souhlasí umožňuje zákon zapsání nájemního práva přímo do katastru nemovitostí

Pokud se uzavírá nájem věci na dobu určitou delší padesáti let, má se za to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech bude možné nájem vypovědět pouze ze zákonných důvodů, vztahujících se na nájem na dobu určitou. Pokud ohrožuje nájemcovo nájemní právo třetí osoba, může se nájemce domáhat ochrany sám, a nemusí se již obracet na pronajímatele, aby jeho nájemní právo ochránil.

 

Správa svěřeného majetku

Údržba pronajaté věci a její změny

Péče o běžnou údržbu pronajaté věci zodpovídá nájemce a za ostatní údržbu zodpovídá pronajímatel (pokud se nedohodli jinak). Nájemce bude moci započíst nároky, které má vůči pronajímateli z nákladů, které vynaložil za správu /opravu věci, kterou byl povinen opravit pronajímatel až do výše jednoho nájmu.

 Pokud jde o změnu věci tak ji může nájemce provést pouze za souhlasu pronajímatele. tento souhlas je všek potřeba provést ve formě jakou má nájemní smlouva. V případě, že dojde ke změně věci bez souhlasu pronajímatele, bude nájemce povinen uvést věc do původního stavu ihned jak o to bude pronajímatelem požádán (dle dosavadního stavu tím byl povinenaž po ukončení nájmu). Pokud nájemce neuvede věc do původního stavu na žádost pronajímatele může pronajímatel okamžitě smlouvu vypovědět bez výpovědní lhůty.

Zákon se také věnuje právu pronajímatele kontrolovat pronajatou věc. Oznámili pronájimatel kontrolu v přiměřené době předem, musí mu nájemce umožnit prohlídku pronajímané věci v potřebném rozsahu. Pouze v případě zabránění škody nebo hrozícího nebezpečí z prodlení není potřebné oznámení požadováno. Pokud však touto činností vzniknou nájemci podstatné potíže, má tento právo na slevu z nájemného.

 

Změna vlastníka pronajaté věci

na rozdíl od dosavadního stavu musí pronajímatel dát explicitní souhlas s podnájmem pronajaté věci ve stejném stavu jako je nájemní smlouva. Nově bude možno hradit nájemné i jiným způsobem než v penězích s tím, že se tato úhrada hodnotí podle jeho finanční hodnoty.

NOZ neruší tradiční stav, kdy se změnou vlastnictví pronajímané věci neruší nájem, ale práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka věci. Pro pronajímatele nebudou závazné smluvní podmínky, které byli sjednány nad rámec zákona pokud o nich nevěděl již při převodu vlastnického práva. NOZ se tím snaží chránit nového majitele před nestandardními smluvními povinnostmi, které by překračovali zákonné povinosti a nadmítu ho zatěžovali.

Žádná ze smluvních stran nebude mít právo vypovědět smlouvu jen z důvodu, že se změnil vlastník. Pokud se však strany dohodnou jinak může pronajímatel nebo i nájemce vypovědět smlouvu do tří měsíců od doby, kdy se o změně vlastníka dozvěděl. NOZ chrání nabyvatele, který v dobré víře nabyl věc, aniž by měl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc která je pronajata. Nabyvatel má v takovém případě právo vypovědět smlouvu do tří měsíců od doby kdy se dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je nájemce. Nájemce má však stále svá práva vůči původnímu pronajímateli a proto po něm může vymáhat náhradu vzniklých škod. V obou případech je výpovědní doba u věci nemovité tři měsíce a u věci movité jeden měsíc.Smluvní strana, která z těchto důvodů nájem vypoví poskytne druhé straně přiměřené odstupné. Zde v budoucnu vzniknou problémy jelikož přiměřenost není zákon definována a s tím si budou muset poradit až soudy.

 

Konec formuláře

V případě uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou je obecná výpovědní doba u věci nemovité tři měsíce a v případě věci movité jeden měsíc. Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět pouze když jsou ve smlouvě ujednány důvody výpovědi a také výpovědní doba (nevztahuje se na zákonné důvody).

Při ukončení nájmu odevzdává nájemce věc v místě kde ji přebral a oddělí vše, co do věci vložil, aniž by tím zhoršil podstatu věci. Nově se NOZ upravuje situace, kdy v průběhu nájmu zanikne pouze část věci. V tom případě má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájmu, nebo nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Pokud se věc stala nepoužitelnou ke sjednanému účelu a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo vypovědět nájemní smlouvu a to bez výpovědní lhůty. Pokud nájemce nevyužívá věc řádně, vyzve ho pronajímatel písemně aby věc užíval řádne a dá mu přiměřenou dobu aby tak učinil. Pokud tuto výzvu nebude nájemce akceptovat, může pronajímatel nájemní smlouvu vypovědět a to bez výpovědní lhůty.  Také v případě, že hrozí vážné nebezpečí z prodlení a není možné doručit nájemci výzvu aniž by vznikla újma je pronajímatel oprávněn vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní lhůty.

Zachováno je ustanovení, podle něhož se nájemní smlouva prodlužuje v případě, že nájemce užívá věc i po uplynutí nájemní doby. Vyloučit toto prodloužení může pronajímatel výzvou, provedenou do jednoho měsíce po skončení nájmu. Pro vyloučení prodloužení nájmu tedy již nebude nutné podávat návrh na vydání věci či vyklizení nemovitosti u soudu, ale postačí výzva k odevzdání věci.  Nově bude mít pronajímatel právo dát předem najevo, že nájem skončí a tím vyloučit automatické prodloužení nájmní smlouvy.

Vzhledem k povaze nájmu jako dlouhodobého vztahu, je v souvislosti s novým občanským zákoníkem důležité posoudit také přechodná ustanovení, která upravují právě styk staré a nové právní úpravy. Z těchto ustanovení je nejdůležitější ustanovení paragrafu 3074 nového občanského zákoníku, které stanoví, že nájem se datu, kdy nový občanský zákoník začne být účinný, bude řídit právě jeho úpravou, byť by ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Samotný vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem prvním lednem příštího roku (den kdy nový občanský zákoník nabude účinnosti) se však budou posuzovat podle starého zákoníku. To však neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

(na základě informací z finance..cz)

Archiv novinek